建築基準法上の道路の解説

　この解説は、分かりやすくするため、法律の条文や細かい取扱を省略して簡単に述べた部分がありますので、詳細については関係法令などを参照してください。
　ここでいう『道路』とは、建築基準法第42条で定義された道路のことです。
したがって、一般的な公道（市道、都道、国道等の道路法による道路）のほか、個人が所有する通路なども含む広い意味での道路と建築基準法上の道路は必ずしも一致することにはなりません。
　このことを踏まえた上で、この解説をご利用いただき、建築物の敷地が接しなければならない『道路』に該当するか否かを調査してください。

1. 建築物の敷地と道路の関係について
2. 建築基準法上の道路とは
3. 公道、私道の判別はできません
4. 建築基準法上の道路種別を調べたいが
5. 幅員を調べたいが
6. 狭あい道路整備とは

1.建築物の敷地と道路の関係について

　建築物の敷地は、『道路に2メートル以上接しなければならない』ことになっています。（法第43条）
　共同住宅などの特殊な建築物や大規模な建築物については、接する形態や幅員に別の規定（東京都建築安全条例参照）がありますので留意してください。

2.建築基準法上の道路とは

　『道路』の定義は、建築基準法第42条に規定されています。この解説では、道路の種類を次の6種類に分類して説明します。

【第1項第1号の道路】（道路法による道路）

　一般国道、都道府県道及び市町村道で、幅員4メートル以上のものです。いわゆる公道のことです。
　公道であっても形態が存在しない場合や幅員が4メートルに満たない場合は、建築基準法上の道路に該当しないこともあるので注意が必要です。

【第1項第2号の道路】（都市計画法等による道路）

　都市計画法の開発許可あるいは、土地区画整理法その他による許認可等を受けて築造した道路で幅員4メートル以上のものです。言い換えると住宅地造成地の道路などが該当します。
　原則として道路法による道路（公道＝第1項第1号の道路）となっていることが多いですが、小規模開発により築造したものや形態等（行き止まり等）の関係から公道に移管されないで事業主など、個人で管理している場合でも、この道路に該当します。

【第1項第3号の道路】（基準時に存在していた道）

　昭和25年11月23日（以下『基準時』と言う。）に建築基準法が施行されましたが、この時点で現に存在していた道のことです。
　道路としての構造形態が有り、一般に利用されていた幅員4メートル以上の道が該当します。
　公道であるか私道であるかについては、判別に係わりはありません。

【第1項第4号の道路】（事業執行予定の道路）

　道路法、都市計画法などで事業計画のある道路で2年以内に事業が執行されるものとして特定行政庁（三鷹市）が指定したものが該当します。道路築造前及び築造中であっても、指定されたものは道路とみなされます。
　現在、調布保谷線（三鷹都市計画道路3・2・6号線）などが指定されています。

【第1項第5号の道路】（位置指定道路）

　土地を建築物の敷地として利用するために築造する幅員4メートル以上の道で、築造しようとする者が、特定行政庁から道路の位置の指定を受けたものです。

【法第42条第2項の道路】（みなし道路）　

　道路の幅員は原則として4メートル以上が必要となります。
しかしながら、昔から（基準時以前）の4メートル未満の道で、既に家が建ち並んでいるような場合に、この道を「道路」でないとすると、再建築ができないことになります。
　そこで、このような狭い道（公道であるか私道であるかは問わない）で特定行政庁（三鷹市）が指定した道にあっては、原則として道の中心線から2メートルの後退線を道路の境界線とみなし門扉等を後退することによって再建築を可能とする緩和規定による道のことです。
　通称で「2項道路」と呼ばれています。

3.公道、私道の判別はできません

　建築指導課では、いわゆる『公道』『私道』の判別はできません。備え付けの道路種別図（住宅地図に道路種別ごとに着色したもの）の閲覧は、あくまで参考です。
　したがって、建築計画や不動産取引等の調査で、公道・私道の判別をしたいときは、本市道路交通課又は法務局の公図・謄本等で調べる必要があります。

4.建築基準法上の道路種別を調べたいが

　建築指導課窓口に備えてある道路種別図をご自身で閲覧していただき、ご不明な点があった場合はその場で窓口相談を行ってください。なお、道路種別は、建築や不動産取引等に係わる重要な事項ですので電話による回答はしておりません。

5.幅員を調べたいが

　道路の形態・幅員等は、その種別・調査目的ごとに調べる方法が異なってきますが、確認申請に係る場合は、現況を実測する必要があります。
　調査する場合は、次のような方法が考えられます。

【第1項第1号の道路】（道路法による道路）

　国道については、国土交通省相武国道事務所（外部リンク）にて調査する方法があります。
　都道については、東京都北多摩南部建設事務所（外部リンク）にて道路台帳等などで調査する方法があります。
　市道については、道路交通課（本庁舎5階東側カウンター）の道路台帳・道路査定図などで調査する方法があります。ただし「幅員」は、全て表示されているわけではありません。なお、道路台帳については、「三鷹市わがまちマップ（外部リンク）」で公開しています。

【第1項第2号の道路】（都市計画法等による道路）

　都市計画法の開発許可あるいは土地区画整理法その他による許認可等は、東京都知事の許可になるので、許可認定に係る図書（開発許可の場合は開発登録簿）の縦覧は、東京都多摩建築指導事務所開発指導課で行っています。
　なお、全てではありませんが、市の建築指導課にて開発登録簿の写しを閲覧できます。

【第1項第3号の道路】（基準時に存在していた道）

　私道の場合は、一人の地主や個々人がそれぞれ所有しているものなど管理形態が様々です。
市が管理していないので、道路の位置や幅員を特定するのが困難な場合も多く、幅員の調査方法も一定ではありませんが、一般的には、現況の道路の形態を基本に、土地の所有・貸借関係の境界、周辺の地形など基準時の航空写真等々を参考に、道路の位置を客観的・合理的に特定し、幅員を測定することになります。

【第1項第4号の道路】（事業執行予定の道路）

　建築指導課に備え付けの第1項第4号指定の図書を閲覧して調査する必要があります。
　詳細な区域図等が必要な場合は、事業執行を行う機関（国、都、市）へ確認してください。

【第1項第5号の道路】（位置指定道路）

　建築指導課に備え付けの道路位置指定の図面を閲覧して調査する必要があります。
　指定幅員と現況幅員が違う場合には、指定図に基づき復元する必要があります。

【法第42条第2項の道路】（みなし道路）

　2項道路の場合、前述第1項第3号の方法と同様に現況形態を把握し、中心線を特定する必要がありますが、公道や私道などがあり、又、現況の道の形態が明確でないことも少なくありません。
　基本的には、現況形態を把握し、中心線を特定することになりますが、場所によっては、建築指導課と協議する必要があります。

6.狭あい道路整備とは

　建築基準法第42条第2項道路、位置指定道路等に該当する後退が必要な道路は、「三鷹市道路整備等に関する取扱要綱」に取扱いが定められており、市道、私道の両方が対象となります。
　この道路に接した敷地で建築計画がある場合は、当該取扱要綱に基づき道路交通課及び、建築指導課と後退する位置の確定や整備内容について、建築確認申請前に狭あい道路拡幅協議を行う必要があります。なお、前述の後退する位置の確定は、法的手続き（登記法、道路法等に基づく手続き）が完了するまでは暫定線になりますので、法的手続きが完了した場合に変更されることもあります。