土地の評価の仕組み

　固定資産税の土地の評価は、総務大臣の定めた「固定資産（土地）評価基準」に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。なお、平成6年度より宅地の評価は、地価公示価格等の7割を目途に評価の均衡化・適正化を推進しています。

1　宅地の評価方法

　三鷹市では、街路に沿接する標準的な土地の1平方メートル当たりの価格である路線価を付設し、この路線価格に基づいて各土地について画地計算法を適用して評価額を求める市街地宅地評価法（路線価式評価法）により行っています。

　具体的には次のような手順で評価を行います。

1. 用途地区の区分
2. 状況類似地域の区分
3. 標準宅地の選定
4. 主要な街路への路線価の付設
5. その他の街路への路線価の付設
6. 画地計算法
7. 各土地の評価額の算出

1.用途地区の区分

　用途地区の区分は、宅地の利用状況が共通な地域を区分することです。これは路線価を付設するため、また、画地計算法を適用するために必要なものです。

三鷹市における用途地区の区分は次のとおりです。

高度商業地区（2）

都市計画法で定める商業地区内で概ね容積率が600％以上の地域にあって、中高層の百貨店、専門店舗、金融機関等が連たんする高度業務地区

普通商業地区

都市計画法で定める商業地区内で概ね容積率が600％未満で、中低層の店舗、事務所等が連たんし、高度商業地区に比較して資本投下量が少ない地区

併用住宅地区

住宅地区が混在するが、小売程度の店舗または事務所が多い地区

普通住宅地区

主として居住用家屋が連続している地区

中小工場地区

都市計画法で定める準工業地域または工業地域で、工場敷地の規模が9000平方メートル以下の工場が集中している地区

大工場地区

都市計画法で定める工業地域または工業専用地域内で、9000平方メートルを超える工場地区

2.状況類似地域の区分

　用途地区について、その状況が相当に相違する地域（これを「状況類似地域」といいます 。）に区分します。

3.標準宅地の選定

　状況類似地域ごとに、主要な街路に沿接する宅地のうちから奥行、間口、形状等からみて標準的なものと認められる宅地（標準宅地）を選定します。

4.主要な街路への路線価の付設

　地価公示価格及び不動産鑑定価格等を活用して標準宅地の適正な時価を評定し、主要な街路に宅地の単位当たり（1平方メートル当たり）の価格を評点で表した路線価として付設します。
　路線価は原則として交差点から交差点までの一街路を単位として付設します。

5.その他の街路への路線価の付設

　主要な街路の路線価に比準して、その他の街路に路線価を付設します。

6.画地計算法

　路線価を基礎として、その路線価に沿接する各筆（画地）ごとに、それぞれの奥行、間口、形状、利用上の制限などを標準的な画地の状況と比較して、画地補正率を乗じて単位地積当たり評価額を求めます。

7.各土地の評価額の算出

　各土地の単位地積当たり評価額に地積を乗じて評価額を算出します。

8.地価下落が認められる場合の価格の修正

評価替えは3年に1度ですが、前年中に地価の下落があり、評価額を据置くことが適当でない場合は、(7)で算出した評価額の見直しをすることとしています。

2　農地の評価方法

　原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した純農地としての価格）に比準して評価します。
　ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額(「市街地宅地評価法」に準ずる方法)から造成費を控除した価額によって評価します。

3　雑種地等の評価方法

　宅地などの場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の価額に比準してその価額を求める方法により評価します。