高度地区

高度地区について

高度地区とは

用途地域内の市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区のことです

住環境の保護や良好な都市景観の形成を図るため、建物の高さに一定のルールを設け「建築物の高さの最高限度」を25メートルと35メートルで指定しています。（平成16年6月24日都市計画決定）

これにより、建築物を新築や建替えする場合に、建築物の高さの最高限度を超えて建築することはできません。すでに高さの最高限度を超えている建築物の建替えについては、以下の基準に適合する建築物について、一定の割合を超えない範囲で、特例として建替えを許可する場合があります。

補足

• 建築物の高さの最高限度には「絶対高さ」及び「斜線型高さ制限」の2種類含まれる。
• 「絶対高さ」とは建築物の地盤面からの高さを示す。

1　制限の緩和

この規定の適用の緩和に関する措置は、次の各号に定めるところによる。ただし、第2号の規定については、北側の前面道路または隣地との関係についての建築物の各部分の高さの最高限度が定められている場合において、その高さを算定する時に限る。

1. 北側の前面道路の反対側に水面、線路敷その他これらに類するもの（以下「水面等」という）がある場合または敷地の北側の隣地境界線に接して水面等がある場合においては、当該前面道路の反対側の境界線または当該水面等に接する隣地境界線は、当該水面等の幅の2分の1だけ外側にあるものとみなす。
2. 敷地の地盤面が北側の隣地（北側に前面道路がある場合においては、当該前面道路の反対側の隣接地をいう。以下同じ）の地盤面（隣地に建築物がない場合においては、当該隣地の平均地表面をいう。以下同じ）より1メートル以上低い場合においては、当該敷地の地盤面は、当該高低差から1メートルを減じたものの2分の1だけ高い位置にあるものとみなす。

2　適用の除外

1. この規定の適用の際、現に存する建築物または現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物が当該規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物の部分に対しては、当該規定は適用しない。
2. 都市計画法（昭和43年法律第100号）第12条の4第1項第一号に規定する地区計画により建築物の高さの最高限度を定めた区域内において建築する建築物については、絶対高さに関する規定は適用しない。

3　一定の複数建築物に対する制限の特例

一団地内に2以上の構えをなす建築物を総合的設計によって建築する場合、または一定の一団の土地の区域内に現に存する建築物の位置及び構造を前提として総合的見地からした設計によって当該区域内に建築する場合において、建築基準法（昭和25年法律第201号）第86条第1項または第2項（第86条の2第8項においてこれらの規定を準用する場合を含む）の規定により同一敷地内にあるものとみなされるこれらの建築物は、この規定を適用する場合においては、同一敷地内にあるものとみなす。

4　許可による特例

次の各号の一に該当する建築物で特定行政庁（当該建築物に関する建築基準法上の事務について権限を有する特定行政庁をいう。以下同じ）が許可したものについては、この規定は適用しない。この場合においては、特定行政庁は、第2号または第3号に該当するものについて許可するときは、あらかじめ建築審査会の同意を得るものとする。

1. 都市計画として決定した一団地の住宅施設に係る建築物で土地利用上適当と認められるもの
2. 25メートル第1種高度地区、25メートル第2種高度地区、25メートル第3種高度地区、25メートル高度地区、35メートル第3種高度地区及び35メートル高度地区に該当しない地区において、建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）第136条に定める敷地内空地及び敷地規模を有する敷地に総合的な設計に基づいて建築される建築物で市街地の環境の整備改善に資すると認められるもの
3. その他公益上やむを得ないと認め、周囲の状況等により環境上支障がないと認め、または土地利用上やむを得ないと認められる建築物

都市計画図

三鷹市わがまちマップ（外部リンク）において、都市計画図を公開しています。概略の確認のためにご利用ください。